商铺买卖合同纠纷案例（产权式商铺的管理方单方解约要承担什么法律责任的法律法规）

本文目录

• 产权式商铺的管理方单方解约要承担什么法律责任的法律法规
• 请推荐，租赁合同纠纷的相关判例
• 签订商铺买卖合同时有哪些要注意的问题
• 可以用民法典第五百八十条直接主张解除买卖合同嘛
• 我购买了一商铺（合同编号99号），开发商交楼却是103号面积与位置都发生了变化请问如何维权
• 内蒙古商人1234万买商铺被骗，这7年他为了维权都做了什么
• 案例分析题 1、2007年11月，甲商店与乙电器公司通过电话联系，达成了购买电视的协议该协议要求乙电器公

产权式商铺的管理方单方解约要承担什么法律责任的法律法规

(一)买卖合同法律关系投资者就购买商铺与开发商签订《商铺买卖合同》后，双方即成立买卖合同法律关系。在该法律关系中，开发商的主要义务是如约交付商铺，且承担瑕疵担保责任。而投资者向开发商支付商铺价款后取得商铺产权。与一般房屋买卖法律关系相比，该法律关系有其特殊性：第一，一般房屋买卖追求的是房产价值，而产权式商铺交易则追求投资、经营收益，因此产权商铺的实际价值受市场波动和时间影响较大；第二，投资者购买商铺后须将商铺租赁给开发商或开发商指定的第三方，因此在产权式商铺模式中，投资者住获得商铺的有限所有权；第三，产权式商铺具有房产证券化的特征。(二)租赁合同法律关系投资者购得商铺后，不是用于自己经营，而是将商铺租于开发商或第三方经营，因此投资者和开发商或实际经营第三方之间就发生了租赁法律关系。业主的主要义务是交付商铺，主要权利是收取约定的租金。由于产权式商铺经营模式的特殊性，投资者购买带租约的商铺或委托出租存在一定的投资风险，表现在：第一，我国商业用房的权利期限为40年或者更长，而根据我国合同法的规定，租赁期限最长时间不得超过20年，目前产权式商铺租期普遍是10至20年，租赁期满后，如何处理商铺或继续保证投资回报率必将引发纠纷；第二，因开发商在销售带租约的产权式商铺前，已经对经营模式、租赁期限、租金标准及合同解除的相关条款作出约定，故投资者须接受开发商的游戏规则，当发生争议时，很难通过解除租赁合同来收回商铺。(三)委托经营法律关系在产权商铺商业模式中，投资者和地产商均不自己直接经营商铺，而是委托第三方进行经营管理。双方签订《委托经营合同》，如此，在开发商或投资者与实际经营的第三方间建立委托经营法律关系。该法律关系的基本特征是委托方委托受托方在一定年限内对物业整体进行经营管理，受托方在委托年限内占有使用物业并完成约定的经营指标，收取经营费用。在此种模式下，投资者的收益源自经营收益，开发商或管理公司并不直接承担经营风险。这种委托经营法律关系与一般的委托合同存在区别：第一，为确保实际经营方经营期的稳定性、长期性，投资者签订的委托经营合同往往约定投资者不得单方提前解除合同。而我国《合同法》规定，委托人或者受托者可以随时解除委托合同；第二，产权式商铺的小业主并不直接向开发商或管理公司支付委托经营费用。而我国《合同法》则规定，委托人应当预付处理委托事务的费用；第三，产权式商铺的业主，不得干预商铺的经营、管理，受托人甚至不必亲自处理受托事务。而《合同法》规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；第四，典型意义上的委托合同最大的特征是风险由委托人承担。而产权式商铺的委托统一经营管理合同却往往约定，无论受托人是否取得收益或收益多少，均应向委托人支付约定的投资回报收益。

请推荐，租赁合同纠纷的相关判例

原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止;益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目，逾期不能交付使用，作处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司则自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止;1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋;本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施(鉴定价值为343184元)并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层(部分)1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提起诉讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承担诉讼费。　　益爱公司则提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的40万元，并负担诉讼费。　　　　杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承担。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：　　一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。　　二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。　　三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元(自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金)。　　四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。　　五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元(自1997年7月1日起至2000年1月31日止)。　　(二) 转租合同的效力及合同主体变更　　对出租合同，一审、二审都支持了益乐村的主张，同意终止履行。但出租合同被终止后，转租合同的效力如何，是否应继续履行?两审法院意见有分歧，杭州中院根据益乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋”的规定，判令终止双方的租赁合同，除承租人益爱公司外，次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。也即出租合同的效力及于转租合同，出租合同被终止，转租合同也随之终止。这样处理，单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承租人的权利却无端受损，值得推敲。二审浙江高院经审理，否定一审对转租的判定，改判继续履行转租合同，由益乐村取代益爱公司继受合同的权利义务。应当说，二审的判决是有相当的开创性的。　　第一，出租合同被终止，转租合同的效力并不当然终止。上述情形，转租合同的效力究竟如何，法无明文规定。虽然益乐村曾将房屋的“出租权”书面授予给益爱公司，益爱公司转租房屋及第三人承租房屋并无不当，但事后益乐村和益爱公司签订的新租赁合同中又约定“拖欠两月收回房屋”，可见从合同的规定看，益乐村授权益爱公司转租并非无条件，一审法院也正是据此判令“收回房屋”。但问题是，转租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同权利亦应受到法律的平等保护。从权利的来源看，不论出租还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，本案中益乐村将房屋出租给益爱公司，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在益爱公司“拖欠租金”的情况下，法院根据双方当事人的约定依法终止出租合同的效力，是对出租人租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的承租人。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人;承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可以解除合同。可见，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人的许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按转租合同的约定履行了其应尽的义务;另一方面，出租人对转租是明确同意的;再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原则。如果转租合同随出租合同的终止而终止，那么，次承租人使用房屋的权利就会始终处于变动之中，交易的安全因此被破坏。循之，则影响市场秩序的稳定，也与当今世界租赁权“物权化”的司法潮流不符。二审法院综合两个租赁合同的约定，全面考量合同订立当时各方当事人的真实意思，依据民法诚实信用原则，从稳定市场经济秩序，保障交易安全的角度出发，判令未履行完毕的转租合同不受出租合同终止的影响，按原约定继续履行。这样判决，既依法处理了出租人与承租人之间的法律关系，同时又妥当保护转租关系中的次承租人利益，维护了市场的秩序，是对法律“活”的运用，值得赞同。　　第二、“举重以明轻”法律解释方法的运用。举重明轻作为法律解释的方法，也是一项法律逻辑上的基本论证。举重明轻的推理方式为：“尚且……当然”;所谓的“重”和“轻”，指其法律要件的宽严或法律效果的广和狭。现行法律对本案所涉情形如何适用法律虽无明文规定，但最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九、《合同法》第二百二十九条对“买卖不破租赁”都作了明确规定，本案当然不属于“买卖不破租赁”的情况，但根据“举重以明轻”的法律解释方法，本案情形与“买卖不破租赁”在法律政策基础上有相通之处。即“买卖尚且不破租赁，出租合同终止当然……”，并且本案中出租人对转租是同意的，与“买卖”相比，可谓“轻”。二审法院判决虽然没有点明“举重以明轻”，但其法律思维上显现了对“举重明轻”法律解释方法的大胆运用。　　第三、直接判决由原出租人继受转租合同。在出租合同依法被终止，转租人丧失转租权的情形下，转租合同要继续履行，就必然涉及到合同主体的变更。由于本案的起因主要是益爱公司拖欠房租而引起，益乐村出租房屋的初衷没变，其将收回的1号、2号、4号和5号楼房，随即又出租给他人使用，亦可说明。并且，转租是取得了出租人的同意的，由出租人取代转租人继受合同，于出租人并无不利之处。据此，二审法院为避免次承租人的租赁权因出租人与承租人之间的法律关系变动而被危及，从稳定社会经济秩序出发，判令转租合同由出租人和次承租人继续履行，应属合理。

签订商铺买卖合同时有哪些要注意的问题

中国自古有“一铺养三代”的说法，商铺虽然投资较大，但回报率普遍高于住宅。目前，购买商铺出租已成为众多投资者的首选。要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。二要注意返租承诺。返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定：林先生同意将物业租给发展商;发展商在三年内支付总房款22%的返租回报。然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。   

除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%，贷款期限也只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。四要注意内、外销商铺未并轨。本市内、外销商品住房已经并轨，但商铺仍处于内、外有别的状况，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证。

可以用民法典第五百八十条直接主张解除买卖合同嘛

在履行合同过程中，一方出现违约行为，导致合同无法继续履行的情形时，既往我们的普遍认识只有守约方才可以解除合同。可是，在实务中，我们经常会碰到一方违约、守约方不行使合同解除权，违约方由于自身丧失了履行能力而无法/不能继续履行或者合同不适宜继续履行，请求以损害赔偿为代价终止合同关系，而守约方又拒绝解除合同，要求维持合同效力并继续履行，此时就让合同陷入履行僵局。此种情形下，违约方主张解除的请求能否获得支持，笔者检索了《民法典》施行前的一些案例，司法实践中观点不一，有的法院支持违约方诉请的解除合同，有的法院认为违约方不享有合同解除权，而驳回诉讼请求。《最高人民法院公报》（2006年第6期）刊登的案例，新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案，新宇公司起诉至法院，请求法院判令解除合同。法院认为新宇公司继续履行合同费用过高，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同为由判决解除合同，并由违约方承担赔偿损失，该案被业界认为是为违约方解除合同开创了先河。最高人民法院于2019年发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第48条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”这是最高审判机关用于指导审判的规范性意见中首次对违约方合同解除权进行明确，但因条文列明的适用条件较为原则、宽泛，实践中各地法院对于违约方合同解除权依然存在认知标准不一的现象。《民法典》施行后，第580条第二款赋于违约方提起诉讼解除合同的权利，那么该如何适用该条规定？二、民法典第五百八十条适用的情形《民法典》第580条第一款沿袭了《合同法》第110条的规定，增设了第二款规定。依据该条规定，违约方提起解除合同诉讼应当仅限非金钱债务，且符合该条规定的三种情形之一，致使合同目的不能实现。一是法律上或者事实上不能履行。比如，日常生活中，特别是一线城市的一房多卖情形，出卖人将其房屋卖给某甲，但在未完成房屋交付和办理过户登记时，房价上涨，出卖人又将房屋卖给了某乙，并将房屋交付给某乙，并办理了产权转移登记。此时，对于某甲来说，因出卖人对该房屋已丧失了所有权，无法再按照双方签署的合同对某乙履行交付房屋、办理产权变更登记，构成了法律上或者事实上的不能履行。某乙此时不能再请求出卖人继续履行合同，而仅能请求其赔偿损失。二是债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。比如文首提到的备受关注的新宇公司诉冯玉梅案，履行仍然可能，但是就冯玉梅购买的22.5平方米的商铺相较新宇公司现有的6万平方米建筑而言，继续履行确会加重履行义务方新宇公司的负担，导致履行费用过高，且如果冯玉梅维持占有商铺，不但不能取得经营收入，还会阻碍商场整体改造，因此，新宇公司继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益。最高人民法院审理的因联公司与豪特曼公司计算机软件开发合同纠纷案中【案号：（2021）最高法知民终1911号】，法院认为，合同的履行有赖于委托方与开发方之间的密切协作，合同完成必须得到委托方的积极配合。而委托方已明确不再履行，且电商APP具有时效性强，开发时间短的特点，延后交付的软件不能满足已经变化的市场竞争需求，因此，根据《民法典》第580条第二款判决解除涉案合同。三是债权人在合理期限内未请求履行。这里的合理期限法律没有明确规定，如果当事人在合同中有约定从其约定，合同中没有约定，当事人可以协商形成补充协议予以约定。若当事人也无法通过补充协议进行明确，则只能由司法裁判机关结合合同性质、交易习惯等进行确定。三、违约方向司法机关申请解除合同时的注意事项1.《民法典》第580条规定了违约方向司法机关申请解除合同的条件和情形，笔者认为违约方向司法机关申请解除合同应当严格适用，《九民会议纪要》第48条从诚实信用原则、公平公正这一基本法律理念出发设定的条件，虽然《民法典》中没有进行明确，但在审判实践中应当作为法院审查应否解除合同的标准。违约方起诉解除合同不能出于恶意、不能有违诚实信用原则，关于违约方继续履行合同对其显失公平，则更需要司法机关在审判时从有利于实现当事人实质公平的角度予以衡量。

我购买了一商铺（合同编号99号），开发商交楼却是103号面积与位置都发生了变化请问如何维权

面积问题有明确的法律可以依据，您可以参考以下规定：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。--------------------------------------------位置问题没有单独的法律规定，如在合同中已经约定了商铺位置，开发商应当赔偿；反之，如开发商仅承诺大小而约定可以调整商铺位置，单纯的门口有柱子的主张可能不容易得到法律的支持。

内蒙古商人1234万买商铺被骗，这7年他为了维权都做了什么

这7年可以说是历尽艰辛，但是依然没有要回属于自己的房产。

我在看到这个新闻的时候特别感慨，因为这个事情的主人公在2020年底就已经去世了，但直到这个人去世的前一刻，这个人都没有要到自己的债权，可以说他这几年间已经跑遍了很多地方，但是没有办法获得自己的正当房产，也没有获得所谓的债权。

这个事情是怎么回事？

这个事情主要讲的是一个内蒙古商人的故事，这个内蒙古商人在2011年的时候买了几套商铺，总共价值1234万元。这个人从刚开始买房到现在为止，一直没有获得房产，因为开发商没有如期交房。后面这个人申请了财产保全，但在财产保全的过程中，房地产的开发商竟然把房子出售给了第3人。

 房地产开发商把房子卖给了别人。

因为这个人已经付过房子的全款了，但是却没有得到房子，本来这个时候房地产开发商需要及时交付房子，但是开发商却违背了相关的各方约定，把这套房子转让给了别人。当事人得知这个消息以后特别生气，一直在通过各种手段来维护自己的合法权益，但直到这个人这个人去世为止，这个人都没有索回自己的房产。

当事人的弟弟接过了维权的接力棒。

在2020年底的时候，当事人因为个人原因去世了，直到这个人去世为止，这7年期间他一直在维权，但是始终没有得到房地产开发商的正确处置。当事人的弟弟已经接过了哥哥的接力棒，并且表示一定要维权到底。很多网友在看到这个新闻的时候，特别感慨人生一共有几个7年呢，7年过去还是7年，真心希望当事人的弟弟能够尽快维权成功。

案例分析题 1、2007年11月，甲商店与乙电器公司通过电话联系，达成了购买电视的协议该协议要求乙电器公

我认为合同已经成立，因为口头上达成的协议也是合同的一种。甲商店有违约，即使乙公司的电视有问题，甲可以根据消协规定要求退换，如乙不答应则可追究乙方责任，但不能单方面拒付货款。